一直被“千呼萬喚”的房產(chǎn)稅，近日終于有實(shí)質(zhì)性的消息傳出。

    據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆1月9日在重慶市“兩會(huì)”上提出，“十二五”期間，重慶將開征高檔商品房房產(chǎn)稅。報(bào)道稱，財(cái)政部已原則同意重慶開征房產(chǎn)稅，該稅種有望于今年一季度出臺(tái)。由此，重慶將可能成為全國(guó)首個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。

    作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“最嚴(yán)厲政策”，房產(chǎn)稅被不少人士寄予厚望。但按照“對(duì)高檔商品房征稅”的范圍，其效果或打“折扣”，且重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行相對(duì)平穩(wěn)，調(diào)控“余地”較小。

    多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，從“高檔商品房”開始，房產(chǎn)稅的征收范圍勢(shì)必將擴(kuò)大到所有住宅，屆時(shí)，它將成為地方財(cái)政收入的重要來源。也就是說，嚴(yán)重依賴土地出讓收入的地方財(cái)政，或?qū)⒊蔀榉慨a(chǎn)稅的真正受益者。

    為什么選擇重慶？

    自2009年以來，武漢、長(zhǎng)沙、北京、深圳都曾被傳將試點(diǎn)房產(chǎn)稅。但從市場(chǎng)狀況和準(zhǔn)備工作來看，上海與重慶最被看好。

    “理想狀態(tài)下，房產(chǎn)稅應(yīng)該在一個(gè)平穩(wěn)的、買方市場(chǎng)中征收。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓表示，重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的條件比上海成熟，率先試點(diǎn)也在“意料之外、情理之中”。

    來自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2010年12月，重慶市的商品住宅樣本均價(jià)為6533元/平方米，在10個(gè)被監(jiān)測(cè)的熱點(diǎn)城市中排名最低。按照中國(guó)指數(shù)研究院西南分院院長(zhǎng)汪勇的觀點(diǎn)，重慶市場(chǎng)以本地需求為主，投資性需求比例小，市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，與上海明顯不同。

    一種頗受認(rèn)同的觀點(diǎn)認(rèn)為，在供需關(guān)系尚未達(dá)到平衡的情況下，房產(chǎn)稅的開征只能推高房?jī)r(jià)，加重購房者的負(fù)擔(dān)，對(duì)抑制投機(jī)作用則很有限。這也在暗示，上海尚不具備試點(diǎn)條件。

    事實(shí)上，與上海的低調(diào)處理不同，重慶一直不回避房產(chǎn)稅問題。去年6月，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在接受媒體采訪時(shí)曾透露，對(duì)別墅、200平方米以上住房、評(píng)估價(jià)值超過主城區(qū)平均售價(jià)3倍以上的住房，將開征“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”。黃奇帆還表示，“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”的稅率為1%。這些表態(tài)也被認(rèn)為很可能出現(xiàn)在重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案中。

    將引發(fā)稅種優(yōu)化

    事實(shí)上，即便按照黃奇帆“稅率為1%”的上述方案征收，房產(chǎn)稅對(duì)重慶市場(chǎng)的影響也十分有限。DTZ戴德梁行華北區(qū)研究部經(jīng)理魏冬表示，重慶試征房產(chǎn)稅的目的并不在于調(diào)控市場(chǎng)。

    汪勇也稱，“高檔商品房”在市場(chǎng)中占比非常小，征收房產(chǎn)稅既不會(huì)影響到市場(chǎng)運(yùn)行，也很難打壓房?jī)r(jià)，實(shí)際效果并不明顯。

    “它的信號(hào)意義在于，預(yù)示著房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅種開始征收。”汪勇表示。

    目前我國(guó)涉及房地產(chǎn)的稅費(fèi)，主要集中在交易環(huán)節(jié)，包括契稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等，這在一定程度上造成了投資性需求泛濫等后果。

    而國(guó)外的房地產(chǎn)稅費(fèi)有相當(dāng)部分集中在持有環(huán)節(jié)，使市場(chǎng)表現(xiàn)出“交易成本低、持有成本高”的狀況。

    劉桓表示，在確定房產(chǎn)稅的具體征收方案后，下一步就是對(duì)現(xiàn)有稅種進(jìn)行合并和優(yōu)化，削減交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。

    但另一方面，由于我國(guó)的住宅土地使用權(quán)只有70年，在土地出讓金納入房?jī)r(jià)成本之后，征收房產(chǎn)稅便存在“重復(fù)收費(fèi)”的嫌疑。魏冬表示，調(diào)整后的理想狀態(tài)是，土地成本從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)嫁到持有環(huán)節(jié)，使得交易成本降低，房?jī)r(jià)也得到有效遏制。

    地方財(cái)政將獲益

    相比之下，房產(chǎn)稅征收的最大受益者則是地方財(cái)政。多數(shù)專家不約而同地認(rèn)為，以“高檔商品房”為起點(diǎn)，房產(chǎn)稅的征收范圍勢(shì)必?cái)U(kuò)大到所有物業(yè)，并將成為一筆重要的財(cái)政收入。

    事實(shí)上，相比調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，稅制改革被認(rèn)為才是房產(chǎn)稅試點(diǎn)的應(yīng)有之義。住建部政策研究中心主任陳淮近日表示，房產(chǎn)稅不是調(diào)控房?jī)r(jià)的工具，和調(diào)控房?jī)r(jià)也沒有直接關(guān)系。

    在陳淮看來，不動(dòng)產(chǎn)稅的首要功能是調(diào)節(jié)閑置資源的利用率；其次是調(diào)整社會(huì)公平；最后是解決地方政府的收入來源問題。

    在當(dāng)前的地方財(cái)政中，土地出讓收入占絕對(duì)比例。以重慶為例，2009年重慶市通過招拍掛成交土地金額373億元，占財(cái)政收入的32.71%。在北京等一些熱點(diǎn)城市，上述比例可達(dá)四成以上。而在不少國(guó)家，物業(yè)稅可占地方財(cái)政收入的五成左右。

    主流觀點(diǎn)認(rèn)為，土地財(cái)政不僅推高地價(jià)乃至房?jī)r(jià)，且由于市場(chǎng)變化，這筆收入容易變得不穩(wěn)定，影響地方財(cái)源。

    國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史近日表示，“城市發(fā)展對(duì)土地的依賴有增無減，利益分配不合理，社會(huì)矛盾突出，土地出讓制度亟待進(jìn)一步改革完善。”這一警示也預(yù)示著，在土地出讓制度改革的情況下，地方財(cái)政將進(jìn)一步受到考驗(yàn)。