國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布7月份房?jī)r(jià)指數(shù)，29個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅超5%

        70個(gè)大中城市中，只有三亞的7月房?jī)r(jià)較去年同期略有下滑

        國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新房?jī)r(jià)指數(shù)，為樓市繼續(xù)調(diào)控提供新的支持?jǐn)?shù)據(jù)

        18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局例行發(fā)布的7月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，與去年7月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市只有三亞，降幅為1.1%；持平的城市同樣只有一個(gè)——杭州。68個(gè)房?jī)r(jià)同比上漲的城市中，有29個(gè)城市的漲幅超過(guò)了5%。

        即便是相對(duì)“樂(lè)觀”的環(huán)比(較6月)數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)下降和持平的城市較6月增加了5個(gè)，但房?jī)r(jià)上漲的城市依然有39個(gè)之多。

        新華社18日發(fā)表的一篇分析文章說(shuō)，從環(huán)比數(shù)據(jù)看，樓市調(diào)控成效正在逐步顯現(xiàn)；從同比數(shù)據(jù)看，調(diào)控之路任重道遠(yuǎn)。文章稱(chēng)，2月份以來(lái)，房?jī)r(jià)同比下降的城市個(gè)數(shù)最多時(shí)候也就3個(gè)。這說(shuō)明，與2010年相比，房?jī)r(jià)還在高位運(yùn)行，調(diào)控效果還是初步的。

        未限購(gòu)城市房?jī)r(jià)兇猛

        就在此前一天，新華社報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已發(fā)布對(duì)各地列入新增限購(gòu)城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，要求各省住建廳8月20日之前上報(bào)所轄內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況，符合五條標(biāo)準(zhǔn)中的兩條就可納入限購(gòu)范圍。限購(gòu)令擴(kuò)容，已箭在弦上。

        鏈家地產(chǎn)據(jù)此預(yù)計(jì)，此次被納入限購(gòu)的城市將超過(guò)30個(gè)。

        可見(jiàn)的是，70個(gè)大中城市中，目前尚未實(shí)施限購(gòu)的城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)兇猛。

        據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，70個(gè)大中城市中，7月新建商品住宅價(jià)格同比漲幅超過(guò)5%的城市有29個(gè)。其中，有15個(gè)是未實(shí)施限購(gòu)的城市，遼寧丹東以9.0%的漲幅領(lǐng)跑，秦皇島、洛陽(yáng)、岳陽(yáng)和牡丹江分列漲幅榜2-5位。

        新華社18日?qǐng)?bào)道稱(chēng)，限購(gòu)政策實(shí)施以來(lái)，從房?jī)r(jià)漲幅走勢(shì)上看，限購(gòu)城市房?jī)r(jià)定基漲幅整體明顯低于非限購(gòu)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)定基漲幅。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市資金正在從限購(gòu)城市轉(zhuǎn)向未限購(gòu)的二三線(xiàn)城市，并成為推動(dòng)其房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的主要?jiǎng)恿?，這種情況倒逼限購(gòu)政策“擴(kuò)編”。 

        事實(shí)上，已經(jīng)實(shí)施限購(gòu)的城市房?jī)r(jià)同比漲幅同樣不容小覷。

        據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，70個(gè)大中城市已實(shí)施限購(gòu)的城市中，7月房?jī)r(jià)同比漲幅最高的是南昌，漲幅達(dá)9.3%，高于丹東的9.0%。長(zhǎng)沙上漲8.4%，烏魯木齊漲8.9%，蘭州漲8.2%……

        中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，限購(gòu)范圍擴(kuò)大至二三線(xiàn)城市，一定時(shí)期、一定程度上會(huì)導(dǎo)致當(dāng)?shù)厣唐贩夸N(xiāo)售量下降，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

        不過(guò)，華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任華偉則強(qiáng)調(diào)，限購(gòu)令是臨時(shí)性措施，既然要執(zhí)行，就要全國(guó)執(zhí)行，否則，只會(huì)導(dǎo)致投資客不斷尋找投資洼地，從而促使這些非限購(gòu)城市或者區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲迅猛。

        或出現(xiàn)“恐慌性購(gòu)房”

        對(duì)于限購(gòu)令“擴(kuò)容”的影響力，各方看法不一。

        中原集團(tuán)主席黎明楷認(rèn)為，限購(gòu)令“擴(kuò)編”等調(diào)控政策的深入，初期可能導(dǎo)致二三線(xiàn)城市恐慌性購(gòu)房的“反沖擊”，但政策真正落實(shí)后，限購(gòu)令對(duì)樓市的沖擊將展現(xiàn)出來(lái)，二三線(xiàn)城市樓市成交量將持續(xù)萎縮。

        但財(cái)新網(wǎng)18日援引華遠(yuǎn)地產(chǎn)[4.23 -3.64% 股吧 研報(bào)]董事長(zhǎng)任志強(qiáng)的話(huà)說(shuō)，“最后形成的結(jié)果就是，資金從一線(xiàn)往二三線(xiàn)跑，限購(gòu)了再往四線(xiàn)跑，根本不解決問(wèn)題。”

        華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任華偉也認(rèn)為，在CPI上漲的情況下，買(mǎi)房依然被投資客視為貨幣保值的手段。在這種預(yù)期下，購(gòu)房需求依然旺盛，限購(gòu)令促使這些資金流向了限購(gòu)城市以外的區(qū)域。

        前述財(cái)新網(wǎng)報(bào)道還援引德意志銀行亞洲區(qū)投行部主席蔡洪平的話(huà)說(shuō)，保障房是應(yīng)該建的，政府應(yīng)該補(bǔ)課，但打壓市場(chǎng)化的商品房是倒退。目前來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)大部分非常堅(jiān)強(qiáng)，業(yè)績(jī)不錯(cuò)，但這種情況能夠維持多久，是一個(gè)問(wèn)題。 

        朱中一則提到，道理上講，應(yīng)該多用信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)，盡量少用行政性手段，但在中國(guó)，經(jīng)濟(jì)手段往往決策慢，見(jiàn)效慢，而行政手段則見(jiàn)效快。朱中一強(qiáng)調(diào)，限購(gòu)有其出臺(tái)的理由和特殊背景，最好是能夠把短期的限購(gòu)和中長(zhǎng)期的信貸財(cái)稅政策結(jié)合起來(lái)使用，淡化行政手段的不良影響。 

        高盛高華18日發(fā)布的一份研報(bào)提到，限購(gòu)令實(shí)施范圍擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量的額外影響并不顯著。高盛高華認(rèn)為，目前的限購(gòu)政策、房貸收緊政策和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的放緩，將導(dǎo)致未來(lái)幾個(gè)季度內(nèi)房屋需求量下滑。而另一方面，高盛高華預(yù)計(jì)，隨著信貸緊縮和庫(kù)存增加對(duì)開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債造成壓力，短期內(nèi)將有大量新樓盤(pán)項(xiàng)目推出。

        值得一提的是，相比6月，70個(gè)大中城市中，7月房?jī)r(jià)環(huán)比下降和持平的城市多了5個(gè)。價(jià)格上漲的39個(gè)城市中，環(huán)比漲幅均未超過(guò)1.0%，漲幅比6月份縮小的城市有15個(gè)。

        中新社18日引述中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)的話(huà)說(shuō)，房?jī)r(jià)的環(huán)比指標(biāo)更能反映市場(chǎng)的短期變化。從最近幾個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市正呈現(xiàn)逐月增多的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量在減少，房?jī)r(jià)漲幅收窄。 

        開(kāi)發(fā)商加速回籠資金

        后有70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)普漲，前有限購(gòu)擴(kuò)容在即，8月開(kāi)發(fā)商的心態(tài)開(kāi)始糾結(jié)。

        上海綠城玫瑰園開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理沈旦臨說(shuō)，由于一些開(kāi)發(fā)商對(duì)2011年的宏觀調(diào)控政策過(guò)于樂(lè)觀，導(dǎo)致年初制定的銷(xiāo)售目標(biāo)遙不可及，甚至一些開(kāi)發(fā)商覺(jué)得全年能完成一半任務(wù)就已經(jīng)很好了。為了完成業(yè)績(jī)考核，開(kāi)發(fā)商在三四季度必然會(huì)想辦法增加銷(xiāo)量，降價(jià)會(huì)更明顯。

        某上市企業(yè)開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，限購(gòu)令“擴(kuò)容”，會(huì)造成成交量下滑，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)恰好在這些區(qū)域有大量的待上市項(xiàng)目，必定會(huì)極大考驗(yàn)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的現(xiàn)金流。這種情況下，開(kāi)發(fā)商一方面是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一定的促銷(xiāo)，回籠資金；另一方面則是套現(xiàn)，去拿一些因調(diào)控而出現(xiàn)的便宜地塊，攤薄土地成本。

        前述上市企業(yè)開(kāi)發(fā)商還提到，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，中國(guó)的房?jī)r(jià)仍將上漲。持續(xù)降低地塊的儲(chǔ)備成本，無(wú)疑是在擴(kuò)大盈利空間?？傮w而言，只要企業(yè)關(guān)注成本和資金流，相信能在限購(gòu)令導(dǎo)致市場(chǎng)趨冷的情況下，找到機(jī)遇。

        一位國(guó)企開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，從目前的開(kāi)發(fā)程度來(lái)看，一線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)已趨于飽和，二三線(xiàn)乃至四線(xiàn)城市存在的機(jī)會(huì)較多。短期看，限購(gòu)令執(zhí)行區(qū)域，一定是城市化相對(duì)發(fā)達(dá)區(qū)域，因此，只要符合拿地的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)依然會(huì)拿地。限購(gòu)令不可能長(zhǎng)期存在。短期內(nèi)，可能企業(yè)資金會(huì)受到考驗(yàn)，對(duì)于剛性項(xiàng)目會(huì)促銷(xiāo)跑量，回籠資金。對(duì)于中高端項(xiàng)目，可能會(huì)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)盅喝谫Y等方式，以熬過(guò)資金的“冬天”。

        另有不愿具名的開(kāi)發(fā)商坦言，大型企業(yè)在限購(gòu)背景下，雖然受到一定的成交影響，但由于儲(chǔ)備充裕，依然可以熬。對(duì)于一些中小企業(yè)而言，融資成本和難度雙雙上升的情況下，可能會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓甚至面臨無(wú)地開(kāi)發(fā)的被動(dòng)局面，屆時(shí)會(huì)迎來(lái)房企中的一輪洗牌。 （周祺瑾）