十三家央企次第入場(chǎng)世博土地盛宴門(mén)檻不低

        雖然很多開(kāi)發(fā)商對(duì)世博地塊有著強(qiáng)烈渴望，但目前享受世博土地盛宴的均是央企。

        日前，上海世博發(fā)展(集團(tuán))有限公司與中化集團(tuán)、中國(guó)華能集團(tuán)、招商局集團(tuán)等10家央企就入駐上海世博園B片區(qū)舉行了簽約儀式。這是繼7月份中國(guó)商飛、寶鋼集團(tuán)、國(guó)家電網(wǎng)3家央企入駐世博園后，第二批簽約進(jìn)入世博園的央企。

        一位專家向記者透露，入駐世博園區(qū)的央企在與上海世博局簽訂土地出讓協(xié)議后，將在世博園內(nèi)建設(shè)自己的總部大樓。而上海準(zhǔn)備將世博園區(qū)B片區(qū)打造成央企總部集聚區(qū)，然后再對(duì)其他地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

        中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，按此前政府公布的世博園將有40%的土地進(jìn)入市場(chǎng)，世博園內(nèi)土地出讓的收入可達(dá)2000億元左右。

        首批土地盛宴的“門(mén)檻”

        “13家央企的入駐，標(biāo)志著世博園后續(xù)開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)。這些央企簽訂的是入駐的框架協(xié)議。此后央企將與世博局簽訂土地出讓協(xié)議，這些企業(yè)將在世博園B片區(qū)內(nèi)建造自己的總部大樓。”上海社會(huì)科學(xué)院研究員顧建發(fā)告訴記者。

        有媒體報(bào)道，此次世博園區(qū)B片區(qū)的地價(jià)會(huì)比市場(chǎng)價(jià)格便宜一些，可能每平方米的價(jià)格不到3萬(wàn)元。不過(guò)，央企建樓也會(huì)受到一些限制，如不能太高，建好后不能出租或轉(zhuǎn)售等。

        上海世博會(huì)閉幕后，世博園成為上海市中心最大的一塊儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)土地。而上海市中心區(qū)域內(nèi)的這片約6平方公里高品質(zhì)的土地如何利用，也引起了開(kāi)發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)的高度關(guān)注。

        “想拿世博園土地的企業(yè)太多了。但看一下第一批和第二批進(jìn)來(lái)的企業(yè)，其實(shí)政府設(shè)置了門(mén)檻：都是央企，而且這些央企在各自的行業(yè)中都處于龍頭地位。這樣的門(mén)檻對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不是有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、有資金就可以進(jìn)來(lái)的。想吃‘土地盛宴’的房企，恐怕要等后面的機(jī)會(huì)了。”顧建發(fā)在接受記者采訪時(shí)表示。

        “這幾家央企將把他們的核心業(yè)務(wù)放在世博園。央企入駐不但會(huì)帶來(lái)穩(wěn)定的人群，而且會(huì)吸引大量的下游企業(yè)入駐到周邊區(qū)域。在央企入駐世博園之后，周邊的辦公樓需求將大幅增長(zhǎng)。”顧建發(fā)向記者表示，這種“頭羊效應(yīng)”其實(shí)起到了預(yù)熱市場(chǎng)的作用，解決了商業(yè)地產(chǎn)所面臨的需求不足問(wèn)題。

        “一個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集群成型后，商業(yè)地塊的價(jià)格要比原先高得多。”中國(guó)指數(shù)研究院研究總監(jiān)陳延彬指出。

        中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍向記者表示，按政府此前對(duì)外公布的信息，世博園內(nèi)將出讓約200萬(wàn)平方米土地。如果按3.0的容積率來(lái)算，園內(nèi)可建面積約600萬(wàn)平方米。而去年世博園周邊出讓的幾幅住宅土地的樓板價(jià)約3萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米。世博園內(nèi)的土地樓板價(jià)至少不會(huì)低于外圍。以最保守3萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)格來(lái)計(jì)算，世博園內(nèi)的土地就高達(dá)1800億元。如果園內(nèi)土地用于建造商業(yè)項(xiàng)目，土地出讓價(jià)格應(yīng)該會(huì)更高一些，預(yù)計(jì)會(huì)有2000億元左右。

        后續(xù)開(kāi)發(fā)進(jìn)程緩慢

        “上海世博會(huì)結(jié)束后，世博園的后續(xù)開(kāi)發(fā)利用就應(yīng)該啟動(dòng)了。”綠地集團(tuán)一位高層表示，世博地塊的后續(xù)開(kāi)發(fā)進(jìn)展比較緩慢。

        去年10月市場(chǎng)上傳出政府可能出讓世博地塊的消息后，包括華潤(rùn)、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基、金地、SOHO中國(guó)、瑞安集團(tuán)等十余家開(kāi)發(fā)商都對(duì)世博地塊表示出濃厚興趣。

        但此后，世博園的商業(yè)地塊卻沒(méi)有推向市場(chǎng)。陳延彬表示，這與政策走勢(shì)有一定關(guān)系。“去年10月份國(guó)家出了地產(chǎn)調(diào)控政策，如果世博地塊那時(shí)拿出來(lái)拍賣，肯定是地王。”

        上海一位政府決策咨詢專家告訴記者，一方面政府不希望降低世博土地價(jià)格，另一方面現(xiàn)在也并非推出土地的最好時(shí)機(jī)。因此，政府對(duì)世博園的后續(xù)開(kāi)發(fā)做了調(diào)整：首先引入不同行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。

        記者在采訪中了解到，雖然上海世博局和規(guī)劃部門(mén)都已明確園區(qū)后續(xù)開(kāi)發(fā)的基本思路，但后續(xù)開(kāi)發(fā)中仍有很多細(xì)節(jié)尚未確定。

        根據(jù)3月份上海規(guī)土局公布的規(guī)劃草案，上海世博園區(qū)的后續(xù)利用將形成“五區(qū)一帶”的功能結(jié)構(gòu)。

        規(guī)劃草案顯示，世博會(huì)地區(qū)結(jié)構(gòu)規(guī)劃范圍包括世博會(huì)紅線及協(xié)調(diào)區(qū)，用地總面積約6.68平方公里，其中世博會(huì)紅線范圍5.28平方公里。而世博園的后續(xù)開(kāi)發(fā)總體定位是，形成文化博覽創(chuàng)意、總部商務(wù)、高端會(huì)展、旅游休閑和生態(tài)人居為一體的上海標(biāo)志性公共活動(dòng)中心。

        “現(xiàn)在已經(jīng)明確的是，世博園內(nèi)將有約2平方公里的面積用于商業(yè)開(kāi)發(fā)。對(duì)外可能會(huì)出讓的商業(yè)土地主要位于A和C片區(qū)，B片區(qū)主要引進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)。但更詳細(xì)一些的開(kāi)發(fā)和利用，現(xiàn)在還沒(méi)有明確。”顧建發(fā)表示。

        對(duì)于各區(qū)的定位，戴德梁行最新發(fā)布的報(bào)告披露，世博園A片區(qū)主要為展覽、演出、會(huì)議中心，C片區(qū)主要是文化和工業(yè)用地；在后續(xù)開(kāi)發(fā)中，A、B片區(qū)內(nèi)的辦公樓面積約30萬(wàn)平方米，C片區(qū)的商鋪面積約為20萬(wàn)平方米。而浦西的D片區(qū)將建成博物館和文化創(chuàng)業(yè)園，E片區(qū)定位為藝術(shù)文化和酒店業(yè)。

        “雖然有了規(guī)劃草案，但這個(gè)草案中并沒(méi)有指明哪一塊土地將建造什么，具體的容積率是多少。”一位上海政府決策咨詢專家告訴記者，由于規(guī)劃草案只是粗線條的，因此在操作性上稍差了一些。

        上海現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)綜合所所長(zhǎng)李明在接受記者采訪時(shí)表示，世博園在后續(xù)開(kāi)發(fā)中還有一些待定的問(wèn)題。“世博園的規(guī)劃可能會(huì)略有調(diào)整，主要是增加了幾個(gè)保留場(chǎng)館。在如何繼續(xù)使用這些場(chǎng)館、怎樣與其他公共和商業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)上，仍未確定下來(lái)。”（王海春）